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更新︰2020-02-25 03:56:47       來(lai)源︰ 中國證券(quan)報(bao) 

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進入2020年以來(lai),房(fang)地產(chan)上市公司密集發(fa)布海外(wai)融資計劃(hua)。截至目前,房(fang)企海外(wai)融資計劃(hua)規(gui)模超過100億美元,延you)019年海外(wai)融資井噴(pen)態勢。房(fang)企海外(wai)融資期限一般較長。其(qi)中,遠(yuan)洋集團(tuan)等房(fang)企計劃(hua)發(fa)行10年期海外(wai)融資票(piao)據。

融資規(gui)模較大

今(jin)年以來(lai),華夏幸福(fu)、建業地產(chan)、中國恆大、龍湖(hu)集團(tuan)等數十家房(fang)企發(fa)布了海外(wai)融資計劃(hua),多(duo)數房(fang)企海外(wai)融資規(gui)模較大。上市房(fang)企延you)019年海外(wai)融資井噴(pen)態勢。2019年,房(fang)地產(chan)開發(fa)企業利(li)用外(wai)資規(gui)模增(zeng)長幅度超過6成。

國家統計局(ju)披露(lu)的2019年1-12月全國房(fang)地產(chan)開發(fa)投(tou)資和銷售情況(kuang)顯示,2019年房(fang)地產(chan)開發(fa)企業到位資金(jin)178609億元,比上年增(zeng)長7.6%,增(zeng)速(su)比1-11月lu)菁jia)快0.6個百分點,比上年加(jia)快1.2個百分點。其(qi)中,國內貸款25229億元,增(zeng)長5.1%;利(li)用外(wai)資176億元,增(zeng)長62.7%;自籌資金(jin)58158億元,增(zeng)長4.2%;定金(jin)及預(yu)收款61359億元,增(zeng)長10.7%;個人按揭貸款27281億元,增(zeng)長15.1%。

部分房(fang)企近期發(fa)布了多(duo)筆海外(wai)融資計劃(hua)。以華夏幸福(fu)為例(li),2020年02月25日,公司境外(wai)間接全資子公司CFLD (CAYMAN)INVESTMENT LTD.完(wan)成境外(wai)發(fa)行12億美元的高級(ji)無(wu)抵押定息債券(quan)。其(qi)中,5億美元高級(ji)無(wu)抵押定息債券(quan)期限為3年,票(piao)面利(li)率為6.9%;7億美元高級(ji)無(wu)抵押定息債券(quan)期限為5年,票(piao)面利(li)率為8.05%。

不少房(fang)企海外(wai)融資期限較長。以遠(yuan)洋集團(tuan)為例(li),經(jing)扣除(chu)發(fa)行費用、折扣、開支等,其(qi)全資子公司發(fa)行票(piao)據估(gu)計所得款淨額約為3.91億美元,利(li)率為4.75%。所得款淨額主(zhu)要用于(yu)償(chang)還現有(you)債務(wu)。票(piao)據將(jiang)于(yu)2020年02月25日到期,發(fa)行期限為10年。

1月8日,碧桂園(yuan)發(fa)行2027年1月到期的5.5億美元票(piao)據,利(li)率為5.125%。同時,碧桂園(yuan)發(fa)行2030年1月到期的4.5億美元票(piao)據,利(li)率5.625%。其(qi)中,勵國集團(tuan)已購(gou)買總(zong)額為8000萬美元的2030年1月到期票(piao)據,勵國集團(tuan)由公司ju)zhu)席(xi)兼執行董事楊(yang)國強(qiang)直接全資擁(yong)有(you)。

中原地產(chan)首席(xi)分析師(shi)張大偉表示,房(fang)企抓緊(jin)窗(chuang)口期,大額度發(fa)行美元債。2019年房(fang)企美元債刷新紀錄。2020年美元融資繼續高位運(yun)行。房(fang)企為了應對(dui)未(wei)來(lai)可能的市場變(bian)化,年初加(jia)快儲(chu)備資金(jin)。

融資利(li)率分化

上市房(fang)企海外(wai)融資利(li)率分化較為明顯。

龍湖(hu)集團(tuan)等房(fang)企海外(wai)融資利(li)率較低。1月6日,龍湖(hu)集團(tuan)宣布,成功發(fa)行6.5億美元票(piao)據。其(qi)中,2.5億美元期限為7.25年,票(piao)面利(li)息為3.375%;4億美元期限為12年,票(piao)面利(li)息為3.85%。

該利(li)率與(yu)其(qi)境內融資利(li)率相當。根據公告(gao),公司間接附屬公司于(yu)2020年02月25日及17日公開發(fa)行2020年第一期境內公司債券(quan),發(fa)行規(gui)模不超過28億元。此(ci)次(ci)發(fa)行分兩個品(pin)種(zhong),第一種(zhong)為期5年,第三年末發(fa)行人有(you)權調整票(piao)面利(li)率及ba)tou)資者有(you)權回售債券(quan),票(piao)面利(li)率為3.55%。第二種(zhong)為期7年,第5年末發(fa)行人有(you)權調整票(piao)面利(li)率及ba)tou)資者有(you)權回售債券(quan),票(piao)面利(li)率為4.2%。

多(duo)數房(fang)企海外(wai)融資利(li)率在10%左右。1月14日,華南城qiang)毓捎you)限公司發(fa)布公告(gao)稱(chen),擬增(zeng)加(jia)發(fa)行于(yu)2022年到期的2億美元11.5%優(you)先票(piao)據,新票(piao)據將(jiang)與(yu)原有(you)票(piao)據合並組成單一系列。除(chu)根據票(piao)據條款提前贖回外(wai),票(piao)據將(jiang)于(yu)2020年02月25日到期。發(fa)行票(piao)據所得款項淨額主(zhu)要用作現有(you)債務(wu)再融資及一般公司用途(tu)。

張大偉表示,美元債是房(fang)企的重要資金(jin)補(bu)充渠道。但受額度ren)拗疲 岩猿晌 鈧zhu)要的來(lai)源。從目前情況(kuang)看,房(fang)企融資成本分化明顯,主(zhu)流房(fang)企融資成本在6%-15%之間,部分房(fang)企海外(wai)融資成本在4%以內。整體看,負債率高、經(jing)營出(chu)現困難的房(fang)企融資難度會進一步加(jia)大,大部分企業融資成本依然平穩。對(dui)于(yu)經(jing)營穩健的企業而言,融資成本降(jiang)低是趨勢。

以償(chang)還債務(wu)為主(zhu)

58安居客房(fang)產(chan)研究院分院院長張波指出(chu),政策對(dui)海外(wai)融資有(you)所限定,明確限制pin)fang)地產(chan)企業海外(wai)債資金(jin)投(tou)資房(fang)地產(chan)項目、補(bu)充運(yun)營資金(jin)等。因此(ci),“借(jie)新還舊”成為企業海外(wai)融資的主(zhu)要目的。

中國恆大1月16日公告(gao),公司就發(fa)行2023年到期利(li)息為11.5%的10億美元優(you)先票(piao)據及2024年到期利(li)息為12%的10億美元優(you)先票(piao)據,與(yu)瑞信、美銀證券(quan)、法國巴(ba)黎銀行、建銀國際、光銀國際、中信銀行(國際)、天風國際及瑞銀簽訂協議。公司ju)zhu)席(xi)兼執行董事許家印已認(ren)購(gou)5000萬美元的2024年票(piao)據,公司行政總(zong)裁兼執行董事夏海鈞已認(ren)購(gou)5000萬美元。

對(dui)于(yu)發(fa)行票(piao)據的原因,中國恆大表示,主(zhu)要為公司現有(you)債務(wu)(包括2020年票(piao)據)再融資,余(yu)款用作一般公司用途(tu)。

張大偉認(ren)為,房(fang)地產(chan)市場穩定發(fa)展,未(wei)來(lai)房(fang)企將(jiang)更加(jia)關注資金(jin)鏈chuang)踩 H謐食殺痙矯媯 式jin)成本分化趨勢將(jiang)持(chi)續。具備資shou)實鈉笠到jiang)持(chi)續加(jia)大海外(wai)融資規(gui)模,增(zeng)加(jia)融資渠道,降(jiang)低融資風險。而融資渠道較少的企業未(wei)來(lai)發(fa)展將(jiang)面臨瓶頸(jing)。

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